Продажа квартир в Пермском крае подчинена одной схеме. Обратившись в агентство, участники сделки вправе рассчитывать на то, что сделка будет проведена честно. При этом экономятся их время и нервы.

Большая часть сделок, которые имеют место на рынке жилья, преследует собой цель обмена одной квартиры на другую. Но в основе достижения этой цели лежит продажа квартиры.

Для осуществления сделки можно прибегнуть к услугам риэлтерского агентства либо надеяться на свои силы. Продажа квартир в Пермском крае подчинена одной схеме. Обратившись в агентство, участники сделки вправе рассчитывать на то, что сделка будет проведена честно.

При этом экономятся их время и нервы. Однако невозможно гарантировать честное отношение к клиентам повсеместно. Выбор надежного агентства должен быть подкреплен собственным интересом ко всем тонкостям происходящего. Обычно процесс продажи квартиры начинается с оценки ее стоимости.

В этом деле одинаково невыгодно и продешевить и завысить цену. В последнем случае квартира может оставаться непроданной продолжительное время.

Стремление к выгодной сделке порой толкает оценщиков к умышленному искажению цифр в меньшую сторону. Оценку стоимости лучше взять в свои руки, сориентировавшись по объявлениям в соответствующих изданиях.

Новые квартиры. Как правильно купить

Вложение средств в недвижимость всегда считалось надежным и прибыльным делом. Недаром, кроме российских инвесторов, на рынке строительства и реализации жилья России оказались и ведущие западноевропейские девелоперы.

Кризис 2008-2009 годов больно ударил по всем участникам российского рынка недвижимости. Снизились темпы строительства, упал спрос, а вслед за ним и цены. Несмотря на это, квартиры продолжали строить и покупать. Можно было говорить только о снижении темпов спроса на них и падении цен, которые в докризисный период, в результате ажиотажного спроса, были искусственно завышены. Теперь они приходят в соответствие с реальными затратами на их строительство и складывающимся спросом. Энергичные меры, принятые правительством и Центральным банком России, возрождают ипотеку. Иностранные инвестиции вновь приходят на российский рынок жилья. Спрос на жилье, особенно первичное, начинает расти.

Новое жилье обладает рядом преимуществ:

- нет необходимости делать даже косметический ремонт при вселении;
- новая квартира имеет «чистую» историю регистрации;
- нет опасения, что появится «забытый родственник», интересы которого не учли при предыдущих перепродажах квартиры.
Однако покупка даже нового жилья имеет свои «подводные камни», одним из которых является приобретение квартиры по предварительному договору со строительной организацией. Но о нем мы уже говорили в другой статье.

Обманывают по разному

Несовершенство законодательства, с одной стороны, и слабая осведомленность граждан и их излишняя доверчивость, с другой стороны, дают широкое поле для совершения различных афер на первичном рынке недвижимости.

Одним из таких способов обмана является «продажа воздуха». Группа аферистов регистрирует, причем вполне законно, так называемую «фирму-бабочку». Арендуется помещение в престижном районе с приличной обстановкой. Создается внешне солидный офис. Основным предметом деятельности такой фирмы является продажа квартир в одном из перспективных строящихся жилых комплексов. Якобы на правах официального дилера одного из известных девелоперов рынка.

По выгодным для покупателя расценкам предлагается приобретение строящихся квартир в новом доме, продажа которых в других агентствах уже закончилась. Окрыленные такой перспективой доверчивые граждане вносят деньги на счет данной фирмы. Им даже демонстрируют их будущие квартиры и показывают документы на них. Но кто, кроме специалиста, сможет отличить искусную подделку от оригинала. А для полной убедительности и возможности беспрепятственно проникать на объект с «будущими хозяевами», действительно приобретается несколько реальных квартир в этом доме. В результате, у одной квартиры могут оказаться сразу даже не двое, а гораздо больше хозяев. До сдачи объекта к заселению все деньги уже получены, поддельные документы у обманутых граждан на руках, а организаторы аферы бесследно исчезли вмести с деньгами. При «фирме- бабочке» может остаться только «председатель», на которого она и была открыта. Классика в стиле конторы «Рога и Копыта» из «Золотого теленка» Ильфа и Петрова.

Не мене «интересный» способ мошенничества связан с выдачей фиктивных ссуд на строительство жилья. Деньги действительно выдаются, очень часто физическими лицами под гораздо меньший процент, чем в банках. Имеется и ряд других привлекательных моментов, одним из которых является быстрый и необременительный способ оформления.

При этом ссуда будет оформлена не по банковской схеме (через договор залога). А по доверенности на право распоряжения квартирой, оформленной на лицо, предоставившее ссуду. Мотивируют это «лже-банкиры» тем, что ссуду дает физическое лицо, и договор залога на него оформлен быть не может. А вполне приемлемые проценты на ссуду притупляют бдительность доверчивых граждан. Такая доверенность предполагает все виды операций с Вашей квартирой и заверяется нотариально. По аналогии с генеральной доверенностью на автомобиль. Но там все ясно и владельцы машин идут на это сознательно. Уклоняясь от налогов и сразу получая деньги за скрытую продажу машины. Обычно договором такого займа предусматривается полное погашение ссуды на конечном этапе строительства. Когда дом практически готов и вселение в него произойдет в ближайшие два-три месяца. После выплаты занятых денег, при вселении в квартиру, обманутый покупатель обнаружит там новых владельцев, купивших ее по им же и выданной доверенности на ее продажу. В результате ни денег, ни квартиры. А проценты по ссуде он уплатил «за науку».

Бдительность и еще раз бдительность

При покупке квартиры или оформлении ссуды на ее приобретение не бойтесь казаться дилетантом. Задавайте побольше вопросов, требуйте разъяснений непонятных Вам терминов и условий. Берите тайм-аут для консультаций со своим юристом. При этом требуйте выдачи Вам на руки оригиналов и копий документов на квартиру для их рассмотрения с независимыми экспертами. Даже если Вам, вроде бы все ясно, а юриста у вас никогда и не было. Пусть у продавца сложится мнение о Вас, как о грамотном, серьезном и осторожном клиенте. Кстати, экспертизу таких документов у настоящих специалистов провести не помешает.

Если Вы имеете дело с мошенниками, и будете вести дела именно так, то они сами найдут способ не заключать с Вами договор и не получать от Вас денег. А солидных и порядочных продавцов Вы этим не обидите. Они сами расскажут Вам множество реальных случаев подобных афер.

И несколько главных правил:

- не производите оплату до того момента, пока все оригиналы документов на квартиру не окажутся у Вас на руках;
- не оформляйте доверенностей на распоряжение квартирой на других лиц, кем бы они ни были;
- все устные договоренности и обещания продавца фиксируйте письменно, и виде дополнительных соглашений и приобщайте к основному договору.
Старайтесь быть внимательными и бдительными. Не доверяйте случайным людям свою надежду на жилье и деньги.

Запомните, всякие кажущиеся выгоды могут обернуться впоследствии источником больших разочарований. А сыр. как известно, бесплатным бывает только в мышеловке.

КАК ПРАВИЛЬНО ПРИНЯТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ

На этапе приемки квартиры очень важно тщательно проверить "новоиспеченное" жилье, чтобы заранее выявить всевозможные недоделки, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника постоянными затратами на ремонт. Редакция "РБК-Недвижимости" предлагает 10 советов, с помощью которых без привлечения дорогостоящих специалистов можно самостоятельно увидеть дефекты в новостройке, свидетельствующие о небрежном строительстве.

Приходите на осмотр квартиры днем

При дневном свете лучше видны недостатки. А для проверки темных углов в ванной, санузле и мест, где нет естественного освещения, возьмите с собой фонарик.

Обратите внимание на зоны общего пользования

Если театр начинается с вешалки, то квартира - с подъезда. Состояние отделки центрального холла, лестничных клеток, дверей и пола говорят о многом. Если застройщик позволил себе оставить на виду отколотую плитку или трещины на стенах, не сомневайтесь, "сюрпризы" будут и в квартире.

 
Вот такой брак можно встретить в некоторых "бюджетных" новостройках в Москве. Стеклопакет установлен настолько криво, что видно (и слышно!) огромную щель. Фото: РБК-Недвижимость

 Проверьте окна и двери

Попробуйте открыть и закрыть окна, входную и межкомнатные двери. Между ними и стенами не должно быть зазоров. Рамы и двери должны открываться легко, без усилий. Стекла - без повреждений, щели - тщательно замазаны герметиком во избежание появления грибка, если снаружи будет сыро. Чтобы проверить, плотно ли прилегает оконная створка к раме, приложите к ней лист бумаги и закройте створку. Если бумагу не вытащить или можно вытянуть, но с трудом, значит створка отрегулирована, окно не пропустит воздух и влагу.

Исследуйте стены, пол и потолок

С помощью рулетки замерьте высоту потолка и сравните ее с заявленной в проекте. Положив на пол длинную линейку, вы увидите все его неровности. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть однородной, без трещин и пустот. Обнаружить наклон стен можно с помощью строительного уровня (специальный измерительный инструмент). Прислоните его к стене и следите за пузырьком воздуха в окошках прибора. Если пузырек посередине, значит стена ровная. Вместо уровня можно также использовать отвес (груз, подвешенный на нитке). На небольшом расстоянии от измеряемой стены поднесите отвес к потолку. При отсутствии кривизны линии стены и отвеса будут параллельными.

Убедитесь, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены

Это одно из важнейших требований безопасности будущего жилища. Если вдруг вода попадет в места, где проходит электропроводка, не избежать замыкания, а в худшем случае и пожара. В углах стен ни в коем случае не должно быть никакого потемнения и тем более налета. Это означает плохую изоляцию, в результате которой стена промерзла.

Протестируйте работу электрики

Большинство новостроек сдаются с разводкой электрики до щитка, но если в квартире уже встроены выключатели и розетки, то обязательно проверьте их исправность. Попробуйте подзарядить от розеток мобильный телефон. Посмотрите, чтобы выключатели и розетки были установлены прямо и на одном уровне. Кроме того, возьмите с собой на осмотр лампочку и вкрутите ее во все патроны для осветительных приборов, чтобы проверить их исправность.

Проведите диагностику вентиляции

Приложите к вытяжке обычный лист бумаги. Если он пристанет к решетке, значит с вентиляцией в квартире все в порядке, что очень важно, так как в противном случае исправить огрехи будет накладно. Можно также использовать зажигалку, следя за тем, куда отклоняется пламя.

Осмотрите водопроводные трубы и батареи

На трубах не должно быть ржавчины, а под ними - никакого намека на влагу. Проконтролируйте, чтобы батареи были установлены на расстоянии не менее 2 см от стены, не менее 8 см от подоконника и не менее 7 см от пола. В противном случае в квартире будет холодно из-за нарушенной теплоотдачи. Если на батареях установлены регуляторы температуры, посмотрите, действуют ли они, легко ли крутятся, поворачиваются запорные краны на трубах. При наличии полотенцесушителя, проверьте, прочно ли он установлен.

Если в квартире есть отделка, проверьте ее качество

Не секрет, что многие застройщики избегают подробного описания отделочных работ в договоре, чтобы впоследствии жильцы не могли предъявить им претензии. На практике покупатели квартир эконом-класса просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена из дешевых материалов. Однако для собственников более дорогого жилья добротность использованных материалов очень важна. Например, какой плиткой выложены пол и стены, из какого материала сделаны межкомнатные двери и подоконники, какая кухонная плита установлена и т.д. Если есть сомнения, необходимо потребовать у застройщика документы о производителях.

В целом, при проверке качества отделочных работ необходимо обратить внимание на следующие моменты: нет ли неровностей и трещин на оштукатуренных стенах и потолке, ровно ли поклеены обои, одинаковы ли по

Комментарий специалиста

 
Мария Литинецкая
Генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая:

- Используя данные нехитрые приемы при осмотре квартиры в новостройке, покупателю станет ясно, какого качества объект переходит ему в собственность. Однако даже при заметных пробелах в работе строителей, в большинстве случаев квартиры принимаются безоговорочно, и все дефекты люди устраняют сами. Происходит это потому что, во-первых, собственники боятся, что горе-строители переделают еще хуже. А во-вторых, многие покупатели уже научены опытом и знают, что некоторые застройщики специально тянут время до истечения гарантийного срока жилья, который составляет 5 лет, поэтому быстрее и проще все исправить самому. Кроме того, на скорейшее подписание итоговых документов и получение долгожданных ключей покупателей нередко толкают личные обстоятельства.

Со своей стороны можем сказать, что если в работе строителей обнаружена откровенная халтура, то принимать такое жилье не стоит. Подробно зафиксируйте недочеты в листе осмотра и отправьте застройщику письменное уведомление об обнаружении недостатков. Помните - он обязан либо устранить дефекты за свой счет в срок, как правило, не превышающий 45 дней, либо возместить владельцу квартиры средства, затраченные им на самостоятельный ремонт, либо принять отказ покупателя от жилплощади и вернуть ему деньги. Если же в ходе осмотра брак не был обнаружен, а через год проживания в квартире появились проблемы из-за некачественной постройки, не отчаивайтесь. Как мы уже отмечали, у жилья есть гарантийный срок - 5 лет. В течение этого времени застройщик обязан исправить недоделки или компенсировать собственнику средства, затраченные им на их устранение. Если застройщик бездействует, не медлите и обращайтесь в суд.

Купить квартиру в новостройке, собираем документы

Вы решили купить квартиру в новостройке, давайте рассмотрим некоторые нюансы относительно документации.

Квартиры в новостройках продают еще в процессе построения здания. И когда этот длительный этап строительства, наконец, позади, жильцов ожидает приятнейшее событие – это получение ключей от новой квартиры.

Но формально квартира еще не принадлежит пайщику: чтобы стать ее обладателем, нужно сделать юридическое оформление права собственности.

И только тогда, когда человек, принимающий участие в долевом строительстве, в качестве собственника будет зарегистрирован в госреестре, он станет полноправным владельцем. 

В какой момент можно приступать к регистрации? 

Оформление документов на собственность происходит после того, как застройщик выполнит все меры, необходимые для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Бюро Технической Инвентаризации производит обмер квартир, и фиксирует площадь.

После этого новостройка проходит ряд проверок и комиссий, в результате которых получают разрешение на ввод в эксплуатацию. Именно на этом этапе возможны возникновения различных задержек во времени. 

После всех процедур, связанных с разрешением ввода в эксплуатацию нового дома, остается лишь оформить последний документ. Это передаточный акт на квартиру.

Документ этот подписывается между застройщиком и участником долевого строительства. После этого можно начинать юридическое оформление документа, закрепляющего право собственности на жилье. 

Осуществляем регистрацию.

Осуществить регистрацию квартиры в собственность пайщик может несколькими способами: самостоятельно, через застройщика или через суд. Самый разумный вариант – через застройщика, который всегда хорошо осведомлен со всеми деталями этого процесса. 

Процесс государственной регистрации права собственности осуществляется на основе пакета документов. Кроме них для юридического оформления права собственности на квартиру в новостройке потребуются следующие документы: 

• экспликация и поэтажный план из Бюро Технической Инвентаризации; 
• договор об участии в долевом строительстве; 
• передаточный акт на квартиру; 
• квитанция об оплате государственной пошлины; 
• заявление о государственной регистрации.

Далее, если вы сдаете правильно составленные документы, процедура не должна занимать больше месяца. Затем, после оформления права на жилье, пайщик обретает возможность быть прописанным в своей квартире и осуществлять в ее отношении различные сделки: обмен квартиры, передача в залог, купля-продажа, дарение и т.д.

Также регистрация права собственности может быть проведена и в судебном порядке. Это применяется в том случае, если застройщик не делает ничего для того, чтобы в нормальном порядке могло осуществляться юридическое оформление жилья.

В таком случае, человек, принимающий участие в долевом строительстве, составляет исковое заявление (коллективное или индивидуальное), которое будет рассматриваться в суде. Если суд признает правомерным требования дольщика, тогда решение суда можно считать основанием для проведения регистрации права на собственность. 

Купить квартиру в новостройке довольно серьезная сделка, которую желательно проводить через агентство недвижимости. Агентство недвижимости, как правило, работает с застройщиками с наличием страховки. Опытные юристы оформят вашу сделку юридически грамотно, что будет вам гарантировать спокойствие и уверенность в законности сделки.